Por Alexandre Jankovski Botto de Barros
A população brasileira em geral tem entre seus objetivos a aquisição da casa própria, buscando, de acordo com suas expectativas, os imóveis e formas de pagamento que se enquadrem nas condições financeiras da família.
Uma das possibilidades de adquirir um imóvel consiste em formalizar contrato diretamente com o empreendedor que elaborou o projeto de loteamento ou condomínio, realizou a aprovação junto aos órgãos competentes e posteriormente disponibilizou o lote para a venda.
Nesse caso, temos uma compra direta em que há formação de uma relação contratual entre empreendedor e comprador por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda, no qual são estabelecidas as garantias de ambas as partes, assim como o valor do imóvel e sua forma de pagamento.
Costumeiramente esses contratos têm pagamentos diluídos em longos prazos, os quais, muitas vezes, ultrapassam 15 anos, com parcelas fixas e que trazem vantagens tanto para o empreendedor que fez a venda quanto para o comprador, desde que o contrato seja efetivamente cumprido por ambos.
Recomenda-se que, ao escolher essa modalidade de aquisição, o consumidor busque informações quanto ao histórico do empreendedor, o conhecimento deste no ramo da construção civil, assim como outros empreendimentos elaborados, vendidos e por ele entregues.
A cautela é importante, pois o comprador tem de verificar com antecedência a qualidade das obras que são frequentemente entregues pelo vendedor. É importante analisar a infraestrutura básica do empreendimento, os materiais utilizados, como acontecem os atendimentos pós-venda e até mesmo a forma de negociação em caso de eventual inadimplemento.
A observância dos termos contratuais em caso de eventual falta de pagamento pelo comprador é bastante importante, uma vez que em diversos contratos de aquisição de imóveis constam cláusulas que estabelecem a rescisão contratual quando o atraso no pagamento da parcela ultrapassar 30 (trinta) dias do vencimento, ficando autorizado o vendedor a buscar o Poder Judiciário para retomar a posse do imóvel.
A legislação pátria concede ao vendedor essa prerrogativa, todavia no momento da negociação deve o comprador buscar alinhar esta cláusula de acordo com as suas necessidades, pois é válido considerar um possível momento de crise financeira pessoal.
Sabemos que em razão dos contratos de adesão formulados pelas imobiliárias nem sempre a relativização desse prazo é possível, o que outorga aos vendedores um grande poder de coerção no caso de inadimplemento.
O Poder Judiciário tem julgado diversas demandas de situações de inadimplência nos pagamentos, dessa forma, concedendo a reintegração de posse aos vendedores e cobrando aluguel dos compradores pelo período em que estiveram utilizando o imóvel. Nessas decisões, que comumente ocorrem, o comprador, além de ter efetuado o pagamento de diversas parcelas do financiamento, acaba ficando sem o imóvel e ainda sai da negociação com uma dívida de aluguéis em atraso com os vendedores.
Diante disso, algumas hipóteses de defesa devem ser observadas nos casos de falta de pagamento contratual, tendo em vista que nem sempre o comprador escolheu deixar de pagar a parcela e, por vezes, a rescisão do contrato se torna mais custosa ao comprador do que a própria quitação integral do contrato.
Nesses casos existem possibilidades a serem debatidas pelas partes, por exemplo: o adimplemento substancial do contrato, situação na qual o comprador já efetuou o pagamento de boa parte do parcelamento e teria um motivo justo para ser mantido na posse do imóvel e até mesmo a possibilidade de convencionar com o vendedor um prazo para pagamento do remanescente.
Também deve ser analisado o valor das benfeitorias edificadas no imóvel solicitando em caso de procedimento judicial o ressarcimento pelo vendedor das despesas suportadas pelo comprador para posterior efetivação da reintegração de posse.
Outro requisito que se faz necessário é o envio pelos vendedores de notificação prévia válida aos compradores, sob pena de nulidade de todo o procedimento de rescisão contratual.
Enfim, nessas descrições constam alguns dos argumentos entre vários outros que podem ser veiculados para buscar uma melhor solução do conflito sem que ocorra a reintegração de posse do imóvel com a perda da propriedade pelo comprador, o que possibilita ao cliente (comprador) uma negociação equilibrada para o pagamento de seus débitos.
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Alexandre Jankovski Botto de Barros, OAB/PR 47.878, é advogado e sócio fundador da Rocha & Barros Advogados Associados, OAB/PR 4.231, onde coordena a equipe de Direito Tributário e Empresarial.
